Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a longtemps été plébiscité pour ses avantages fiscaux, il était considéré comme LA niche fiscale par excellence. Toutefois, la réforme récente vise à clarifier certaines règles et à renforcer le cadre juridique de ce dispositif. Découvrez ce qui évolue et comment adapter votre stratégie d’investissement pour continuer à tirer profit de la LMNP.
Qu’est-ce que le LMNP ?
2 régimes fiscaux existent pour la location meublée : le régime micro-bic et le LMNP.
Le LMNP est le régime dit du “Réel”. Grâce à ce statut, vous pouvez déduire et amortir toutes les charges relatives à votre bien, et venir diminuer votre revenu locatif imposable. Pour être éligible, il faut notamment :
- Ne pas dépasser un certain plafond de revenus issus de la location meublée.
- Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. (LMP)
La LMNP séduit particulièrement les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité.
Les principales évolutions de la réforme
La réforme de la LMNP s’inscrit dans une volonté de mieux encadrer la location meublée et de réduire les avantages fiscaux liés à ce régime. Les principaux changements portent sur :
- La ré-intégration des amortissements lors de la revente, dans le calcul de l’impôt sur la plue-value : jusqu’ici les amortissements n’étaient pas ré-intégrés au calcul lors de la revente, ce qui permettait un double gain, le paiement de très peu d’impôt sur les loyers pendant la durée de détention ainsi qu’aucun impôt sur la PV majoré à la revente.
Maintenant il sera plus intéressant de détenir votre bien à minima 20 ans afin de profiter des abattements de détention et de limiter votre impôt sur la PV.
Vers un cadre fiscal ajusté
- Micro-BIC et régime réel : selon le montant de vos recettes locatives, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire, ou pour le régime réel, plus avantageux pour les logements ayant des charges et amortissements élevés. Malgré la réforme, si vous faites des travaux dans votre bien, le régime du LMNP reste plus intéressant.
Quels impacts pour l’investisseur ?
Malgré quelques ajustements, la LMNP reste un statut particulièrement intéressant pour les particuliers souhaitant placer leur épargne dans l’immobilier meublé. Les impacts de la réforme se traduisent principalement par :
- Une vigilance accrue dans les déclarations : l’investisseur doit veiller à respecter les plafonds de revenus et fournir des informations fiables sur son activité locative.
- La nécessité de bien choisir son régime fiscal : micro-BIC ou régime réel, chaque dispositif présente ses avantages et inconvénients. L’important est de calculer précisément ce qui est le plus rentable en fonction du montant des loyers, des charges et de la durée de détention.
- Des opportunités d’optimisation : même avec la réforme, il demeure possible de réduire significativement la pression fiscale grâce aux amortissements et à la déduction des charges.
Comment sécuriser son investissement meublé ?
Pour profiter pleinement des avantages du statut LMNP malgré la réforme, il est conseillé de :
- Se former ou s’entourer d’experts : comprendre les subtilités du dispositif LMNP demande un minimum de connaissances en fiscalité. Solliciter un conseiller ou un expert-comptable peut s’avérer judicieux.
- Bien choisir son emplacement : la rentabilité d’un bien dépend en grande partie de son emplacement et du dynamisme du marché local. Un quartier prisé ou une ville attractive (touristique, étudiante, etc.) assure une demande locative soutenue.
- Comparer les régimes fiscaux : en fonction de votre situation (volume de loyers, charges, amortissements, etc.), déterminez le régime d’imposition le plus adapté pour optimiser votre fiscalité.
Avec la réforme de la LMNP, l’État souhaite renforcer la transparence et encadrer plus strictement les locations meublées. Malgré ces ajustements, ce statut demeure un levier puissant pour développer un patrimoine immobilier et générer des revenus complémentaires. En vous tenant informé des évolutions législatives et en adaptant votre stratégie, vous pourrez continuer à profiter de la souplesse et des atouts offerts par la LMNP.
