Marseille, avec son dynamisme économique et son attrait touristique, offre un terrain fertile pour les investisseurs immobiliers. Dans ce contexte, la question se pose souvent : est-il plus rentable de louer un bien immobilier nu ou meublé ? Cet article vous fournira des informations détaillées pour vous aider à prendre la meilleure décision selon votre profil d’investisseur.
Comprendre les différences fondamentales
Location nue : il s’agit d’une location où le logement est loué sans meubles. Les locataires apportent leurs propres meubles. Ce type de location attire généralement des locataires à long terme.
Location meublée : ici, le logement est loué avec tous les meubles et équipements nécessaires pour y vivre. Ce type de location est souvent préféré par les étudiants, ou jeunes actifs, ou suite à une mutation professionnelle.
Analyse des avantages fiscaux
Fiscalité pour la location nue : Les revenus générés par la location nue sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après déduction des charges et potentiellement sous le régime réel qui permet une déduction plus large des dépenses.
Fiscalité pour la location meublée : Les revenus de la location meublée sont classés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les petits bailleurs, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les recettes, ce qui est avantageux pour les recettes jusqu’à un certain seuil. Le deuxième régime est le régime réel (LMNP) permet de déduire de nombreuses charges, ce qui peut s’avérer très bénéfique fiscalement.
Attention, en LMNP Loueur Meublé non Professionnel, prévoir un expert comptable pour réaliser votre comptabilité.
Rentabilité : Location nue vs Location meublée à Marseille
À Marseille, les secteurs comme le Vieux-Port, la Joliette, les Cinq Avenues, le Camas, ou le Prado sont très prisés et présentent des opportunités distinctes pour les deux types de location. La location meublée peut être particulièrement lucrative dans ces zones en raison de la forte demande touristique et d’affaires. Les tarifs peuvent être significativement plus élevés par rapport à la location nue.
Cependant, la location meublée exige aussi des investissements initiaux plus importants pour l’ameublement et peut impliquer des coûts de maintenance plus élevés.
Le délai pour récupérer un appartement meublé et faire sortir votre locataire est plus court qu’en location nue.
Pour le locataire aussi, le délais de préavis est plus court en meublé : 1 mois vs 3 mois en location nue.
La location nue peut attirer des locataires à plus long terme, et réduire les coûts de gestion. Les loyers seront quant à eux plus faibles.
Analyse de marché immobilier à Marseille
Il est crucial de comprendre le marché local. Marseille, étant une grande ville portuaire, attire à la fois des résidents permanents et un flux touristique conséquent. Selon les quartiers, la demande peut varier significativement.
Les zones touristiques ou les quartiers d’affaires peuvent bénéficier de la flexibilité et de la rentabilité à court terme de la location meublée. Tandis que dans les quartiers résidentiels plus stables, la location nue pourrait s’avérer plus intéressante.
Le type d’appartement aussi est important à prendre en compte, les petites surfaces se loueront mieux en location meublée et il faudra privilégier les locations nues pour les grandes superficies.
Considérations légales et pratiques
Les réglementations locales peuvent aussi influencer votre décision d’investissement locatif à Marseille. Par exemple, à Marseille, comme dans beaucoup de grandes villes, la location meublée touristique nécessite une inscription et parfois une autorisation de changement d’usage des locaux. Il est impératif de se conformer aux règles locales pour éviter les sanctions.
Quel choix pour quel investisseur ?
Le choix entre location nue et location meublée à Marseille devrait se baser sur plusieurs facteurs : le choix du régime fiscal qui vous correspond le plus, vos objectifs financiers, et la flexibilité désirée.
Pour les investisseurs recherchant une rentabilité élevée à court terme et prêts à gérer plus activement leurs biens, la location meublée offre de grandes opportunités, surtout dans les zones à haute valeur ajoutée comme les centres d’affaires ou les zones touristiques.
En revanche, pour ceux qui préfèrent une approche moins gérée et fiscalement moins exigeante, la location nue pourrait être la voie à suivre.
En fin de compte, un investissement réussi à Marseille requiert une compréhension approfondie du marché local, une stratégie d’investissement bien pensée et une adaptation aux évolutions légales et fiscales. Que vous choisissiez la location nue ou meublée, Marseille reste une ville avec un potentiel d’investissement immobilier prometteur.
