Marseille, avec ses paysages méditerranéens, son riche patrimoine culturel et sa dynamique économique, reste une destination phare pour les touristes et les professionnels en déplacement. La location courte durée à Marseille a séduit de nombreux investisseurs souhaitant booster la rentabilité de leur bien. Mais à quoi s’attendre pour 2025 ? Voici un tour d’horizon des évolutions à venir.
Pourquoi la location courte durée à Marseille est-elle si attractive ?
Le marché de la location courte durée à Marseille offre des avantages multiples, aussi bien pour les investisseurs que pour les locataires. Avec ses quartiers emblématiques, ses événements culturels majeurs et sa position stratégique dans le sud de la France, Marseille attire chaque année des millions de visiteurs. Cette affluence constante garantit une demande locative élevée, en particulier pour les séjours de courte durée.
Pour les investisseurs, ce type de location présente des atouts considérables :
- Une rentabilité souvent supérieure à celle des locations classiques.
- Une flexibilité permettant de louer à la semaine, à la nuitée ou au mois.
- Une clientèle diversifiée composée de touristes, de professionnels ou d’étudiants en mobilité.
En 2025, ces avantages devraient encore s’amplifier grâce à de nouvelles dynamiques urbaines et réglementaires.
Investir en location courte durée à Marseille : des opportunités stratégiques
Investir en location courte durée à Marseille est une stratégie rentable, mais nécessite une approche réfléchie. Voici quelques points à considérer pour optimiser votre projet en 2025 :
Réglementation et fiscalité : ce qu’il faut savoir en 2025
La location courte durée à Marseille est soumise à des réglementations spécifiques qui évoluent régulièrement. Pour 2025, voici les points clés à surveiller :
Déclaration obligatoire et autorisation municipale
- Location saisonnière de la résidence principale s’entend dans la limite de 120 jours par an.
- La location saisonnière d’une résidence secondaire est soumise à une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage.
Les démarches à effectuer :
- Créer votre compte hébergeur sur le site taxedesejour.marseille.fr
- Dès la validation de votre compte, vous obtenez un numéro d’enregistrement à 13 chiffres.
- Vous recevez un email de confirmation
- Ce numéro doit obligatoirement être mentionné sur toute annonce de location sur internet et toute autre forme de publication
À savoir :
- La déclaration des meublés de tourisme est simplifiée car tout se fait directement sur le site de la taxe de séjour (plus de déclaration papier CERFA).
- Il est possible d’éditer un récépissé de déclaration en mairie depuis le compte hébergeur.
Important : En cas de location de votre résidence secondaire vous devez également effectuer une demande de changement d’usage
Le changement d’usage d’un local d’habitation pour la création d’un meublé de tourisme ou d’un meublé de location saisonnière peut être accordé sans compensation, sur l’ensemble du territoire communal de Marseille, au profit d’un demandeur « personne physique », à titre personnel :
Pour une durée de 4 ans. Toute reconduction devra faire l’objet d’une nouvelle demande.
Pour le changement d’usage d’1 logement au maximum (en dehors de la résidence principale) par foyer fiscal.
Sans pouvoir excéder 8 mois de mise en location au total et sans pouvoir dépasser 90 jours de location en continu pour un même occupant.
Fiscalité adaptée à la location meublée
Les revenus générés par une location courte durée à Marseille sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous optez pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux, notamment grâce à l’amortissement du bien.
Nouvelles réglementations environnementales
Avec l’accent mis sur la durabilité, les propriétaires devront s’assurer que leurs biens respectent les normes énergétiques en vigueur. Cela inclut des rénovations visant à améliorer les performances énergétiques des logements. Le diagnostic thermique est à présent obligatoire même pour la location saisonnière.
Les tendances du marché pour 2025
Le marché de l’investissement locatif évolue constamment, et la location courte durée à Marseille ne fait pas exception. Voici les principales tendances à surveiller :
Une montée en gamme des logements
Avec une clientèle de plus en plus exigeante, investir dans des biens haut de gamme pour la location courte durée à Marseille peut offrir des rendements supérieurs. Des appartements design, bien situés et dotés de services premium (comme le ménage ou un accueil personnalisé) sont particulièrement recherchés.
L’essor des plateformes numériques
Les plateformes comme Airbnb et Booking.com continueront de dominer le marché en 2025, mais de nouvelles options axées sur l’éco-responsabilité et les expériences locales pourraient émerger. Être présent sur ces plateformes vous permettra d’augmenter votre visibilité et d’attirer une clientèle diversifiée.
Le prix à la nuitée – raréfaction des biens en LCD sur le marché
La nouvelle réglementation risque de fortement diminuer le nombre d’appartements en LCD à Marseille, car le changement d’usage est compliqué à obtenir.
Si le nombre de biens sur le marché diminue, les prix à la nuitée augmenteront forcément, loi de l’offre et de la demande.
Attention !
La location courte durée à Marseille va devenir de plus en plus compliquée à Marseille, 80 % des 800 demandes d’autorisation de changement d’usage sont refusées, contre 4 % en 2020. 6 220 logements sont estimés non en règle.
Nous vous conseillons fortement de baser votre stratégie d’investissement sur la location longue durée.