Pour financer un investissement locatif, les investisseurs ont en général recours au crédit bancaire, à moins d’un financement comptant, ce qui reste tout de même rare.
Un financement optimisé permet d’améliorer la performance de son investissement locatif. L’effet de levier permet à un investisseur de lever des fonds bancaires avec ou sans apport financier, ce qui lui permet d’acquérir des biens qu’il n’aurait pas pu financer en fonds propres et/ou de multiplier les opérations.
Constituer un dossier de qualité, permet de négocier un prêt intéressant, avec un taux d’intérêt intéressant et si le projet est bien réalisé, l’investisseur n’aura pas ou peu d’effort d’épargne à faire, ou sera même en cash-flow positif.
Vous ne pouvez pas arriver chez le banquier les mains dans les poches, il vous faut un plan ! C’est le cas de le dire, le Business plan sera votre meilleure arme.
Vous devez savoir vous vendre, vendre votre projet et trouver votre partenaire bancaire qui vous suivra sur vos opérations.
Un dossier de qualité
Ce qu’il vous faut avant tout c’est un projet rentable, mais attention, « rentable » n’a pas la même signification pour tout le monde. Vous devez démontrer à votre banquier en quoi votre projet est rentable, en lui apportant ce qu’il affectionne le plus : Des Chiffres.
Au plus vous lui « mâcherez » le travail au plus votre banquier sera heureux.
Allez-y avec un tableau récapitulatif de tous les chiffres, coût du projet, travaux estimés, frais de notaire, loyers HC, mensualité de crédit estimée (cf meilleurtaux.com), charges relatives à l’appartement, et enfin la rentabilité brute et nette du projet.
Vous pouvez également constituer un business plan présentant votre projet en détail, sa localisation, son intérêt, la ville et les investissements prévus par la ville dans ce secteur, une étude de marché concernant la demande locative, tout ce qui pourra démontrer que votre projet vaut le soutien de la banque.
Que va regarder le banquier ?
Dans un premier temps, il va regarder la tenue de vos comptes, est ce que vous épargnez régulièrement, combien, vos revenus, votre situation professionnelle, et enfin votre taux d’endettement. En théorie il ne doit pas dépasser les 33 à 35%, mais selon les banques le calcul de ce taux diffère.
Certaines banques, qui sont d’ailleurs plus favorables aux investisseurs pratiquent un taux qui s’appelle : Le Différentiel, bien que les banques qui l’utilisent encore se font de plus en plus rare, tandis que les autres utilisent un calcul standard qui malheureusement limite les investisseurs au bout de quelques investissements, même rentables ou à cash-flow positif.
Nous vous conseillons de calculer votre taux d’endettement et de créer une fiche patrimoniale synthétique afin de préparer le terrain à votre banquier.
A savoir que si vous avez déjà des investissements locatifs, la banque ne prendra en compte que 70 % des loyers.
Nos conseils :
Avoir une bonne gestion de ses comptes bancaires
Faites le tri. Concernant l’épargne, mettez en place des virements automatiques. Si vous avez des loyers d’autres investissements immobiliers, dédiés leurs des comptes rien qu’à eux, ce sera plus lisible pour le banquier.
Evitez les dépenses superflue.
En bref, ayez une tenus de compte parfaite, au moins 3 mois avant la demande de votre prêt.
Présenter les documents nécessaires, sans que le banquier vous le demande
Arrivez au rendez-vous avec votre dossier prêt, et complet : votre carte d’identité, d’un justificatif de domicile, 2 derniers avis d’imposition, vos 3 derniers bulletins de salaires et contrat de travail si vous êtes salarié ou encore de vos Kbis et liasses fiscales si vous êtes indépendant. Pour les professionnels, 2 à 3 bilans seront nécessaires selon les banques.
Ne vous contentez pas de ces pièces, une fiche patrimoniale synthétique, et un book récapitulatif de vos opérations seront appréciés. Ainsi qu’un business plan de votre projet pour lequel vous demandez un financement.
Vous devez également présentez un ou plusieurs devis travaux pour le projet en question, ainsi que des estimations locatives et estimations pour la revente après rénovation, qui seront fortement appréciés par votre banquier.
Vous devez être en mesure de lui prouver que vous avez pris tous les chiffres en considération, que vous savez quel type de crédit vous voulez, et que vous serez en mesure d’assumer ce crédit sur les années à venir.
Que devez vous négocier ?
Négocier ? avec la Banque ?
OUI !!! Vous avez le pouvoir de négociation, ne dites pas oui à tout ce que le banquier vous proposera.
Il vous faudra négocier le taux certes, mais le taux n’est pas le facteur le plus important dans un investissement, si vous pouvez obtenir un différé partiel pour travaux, demandez le, si vous pouvez négocier les frais de dossier, faites-le ! Tout est négociable.
Vous pouvez demander la suppression des Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA), certaines banques le font, en cas de revente avant le terme du prêt.
Vous pouvez également négocier l’assurance-crédit.
Surtout n’hésitez pas, ces points peuvent vous permettre de baisser votre mensualité et donc d’augmenter vos revenus.
Ne vous arrêtez pas à votre banque.
Votre plus grosse erreur sera de ne faire la demande qu’auprès de votre banque, alors oui vous connaissez votre banquier, oui c’est le banquier de la famille depuis des générations, et oui il va certainement vous financer ce projet. Mais à quelles conditions ?
Votre travail, en tant qu’investisseur est d’obtenir le meilleur crédit et de trouver le meilleur partenaire bancaire.
L’important, c’est d’avoir un banquier qui comprenne vos objectifs, votre projet, et qui soit enclin à vous suivre sur les projets suivants.
Faites appel à un courtier
Les courtiers sont des professionnels, ils ont leurs contacts et savent si votre dossier sera accepté par tel ou tel partenaire bancaire.
Leurs frais sont souvent dérisoires en comparaison du temps et de l’énergie qu’ils peuvent vous faire gagner.
Chez My South Invest, nous accompagnons nos clients dans la création d’un dossier bancaire solide, quand cela est nécessaire, afin de mettre toutes les chances de votre côté pour que votre projet se réalise.
Nous avons également un partenaire courtier qui pourra vous aider dans votre calcul de capacité d’emprunt et présentation de votre projet auprès des banques.
